《住房綠皮書(shū)》在評述2013年住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢的基礎上，預測了2014年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化；通過(guò)構建中國住房指數體系，量化評估了住房市場(chǎng)各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展狀況；剖析了住房市場(chǎng)及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調健康發(fā)展所面臨的主要問(wèn)題與挑戰，針對性地提出了相關(guān)政策建議；以城市化進(jìn)程中的外來(lái)人口住房問(wèn)題為主題，對當前中國住房問(wèn)題的核心矛盾作了深刻解析。
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲較快，三四線(xiàn)城市出現結構分化
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
綠皮書(shū)指出，2012-2013年，一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲較快，三、四線(xiàn)城市出現結構分化。
第一，中國一線(xiàn)城市住房?jì)r(jià)格快速上漲，但與世界同類(lèi)城市房?jì)r(jià)變動(dòng)趨勢基本一致。2012年10月到2013年9月，中國一線(xiàn)城市住房?jì)r(jià)格呈現不斷上漲趨勢。北京商品住房?jì)r(jià)格同比增速從-0.3%上升到20.6%；上海同比增速從-1.6%上升到20.4%；廣州同比增速從-0.1%上升到20.2%；深圳同比增速從-1.6%上升到20.1%。但2013年中國主要一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)變化情況并非孤立情況，與世界主要同類(lèi)城市住房市場(chǎng)變動(dòng)趨勢整體相似。
第二，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)兩極分化較為嚴重，部分二線(xiàn)城市量?jì)r(jià)高企。2013年9月，31個(gè)二線(xiàn)城市中，新建商品住房?jì)r(jià)格均為上漲趨勢，價(jià)格增長(cháng)率平均值為9.3%。其中增長(cháng)率高于平均值9.3%的城市有12個(gè)，增長(cháng)率低于平均值9.3%的城市有18個(gè)。二線(xiàn)城市住房?jì)r(jià)格增速最低為海口1.1%，最高為廈門(mén)16.5%。
第三，三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)整體增速較緩，結構出現分化跡象。從70個(gè)大中型城市中的三線(xiàn)城市來(lái)看，2013年9月新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格除了溫州出現1.8%的跌幅外，其余34個(gè)城市均呈現上漲態(tài)勢。35個(gè)城市價(jià)格增長(cháng)率的平均值為6.9%，低于一線(xiàn)城市20.3%的增長(cháng)率和二線(xiàn)城市9.3%的增長(cháng)率。從總體來(lái)看，三、四線(xiàn)城市庫存增加較多，部分城市房?jì)r(jià)出現下跌的跡象。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第一章p5-8,社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
亞洲主要城市房?jì)r(jià)漲幅全球居前， 我國住房市場(chǎng)并非孤立上漲
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》分析發(fā)現，2012~2013年的全球住房市場(chǎng)出現較為明顯的反彈。從季度環(huán)比數據來(lái)看，在2013年第2季度，萊坊跟蹤的55個(gè)國家和地區中有37個(gè)呈上漲趨勢，房?jì)r(jià)的季度環(huán)比增速達到2.4%。從同比數據來(lái)看，全球房?jì)r(jià)從2012年第4季度起出現明顯的上升趨勢，并在2013年上半年保持了較高的增速。在這一輪的房地產(chǎn)反彈中，新興經(jīng)濟體的房?jì)r(jià)上升尤其明顯，在萊坊跟蹤的55個(gè)國家和地區之中，前十位的國家和地區均為新興經(jīng)濟體，后危機與遠離危機的發(fā)達經(jīng)濟體也出現較好的房?jì)r(jià)上升趨勢，美國、德國、冰島等經(jīng)濟體的房?jì)r(jià)增速仍居前列，但是歐債危機沖擊下的非核心發(fā)達經(jīng)濟體仍處于低迷狀態(tài)，西班牙、匈牙利、荷蘭和希臘居房?jì)r(jià)增速的最后四名。
《住房綠皮書(shū)》指出，亞洲新興經(jīng)濟體主要城市的房?jì)r(jià)走勢在世界范圍內居于前列。這表明我國2012~2013年的住房市場(chǎng)上升并非孤立現象，而是世界因素與國內因素共同作用的結果。具體而言，由于世界經(jīng)濟周期與我國經(jīng)濟周期有同步性，并且我國房地產(chǎn)周期與我國經(jīng)濟周期有同步性，所以世界經(jīng)濟走勢影響我國住房市場(chǎng)走勢；由于東亞整體表現出良好的經(jīng)濟增長(cháng)態(tài)勢，并且發(fā)達經(jīng)濟體與新興經(jīng)濟體各自表現出趨同傾向，所以住房市場(chǎng)的地域板塊特征也影響著(zhù)我國的住房市場(chǎng)走勢。在東亞和東南亞的新興經(jīng)濟體中，我國內地一線(xiàn)城市的住房市場(chǎng)表現盡管非常突出，但是季度同比仍低于中國香港、菲律賓馬卡蒂，這表明我國內地一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)的上漲幅度并非脫離東亞與東南亞新興經(jīng)濟體的平均趨勢，只是在新興經(jīng)濟體中處于較高的位置。因此，在短期之內，我國內地一線(xiàn)城市的住房市場(chǎng)仍將接近東亞與東南亞新興經(jīng)濟體板塊的平均趨勢，呈現較快的上漲。
《住房綠皮書(shū)》預計，在2013~2014年，世界經(jīng)濟對我國住房市場(chǎng)的總影響是趨向于擴張的。同時(shí)，我國對世界住房市場(chǎng)的推動(dòng)也會(huì )在局部地區和局部市場(chǎng)變得顯著(zhù)。雖然從供給方來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的海外發(fā)展仍會(huì )沿著(zhù)2012~2013年的趨勢，在住房市場(chǎng)領(lǐng)域不會(huì )有顯著(zhù)的影響，但是從需求方來(lái)看，由于我國住房市場(chǎng)價(jià)格處于高位，海外置業(yè)將會(huì )進(jìn)一步擴張。由于我國海外置業(yè)在地域上相對集中，在類(lèi)型上趨于中高端房產(chǎn)的特征屬于海外置業(yè)人群的長(cháng)期偏好，所以在2013~2014年我國對海外住房市場(chǎng)的推動(dòng)仍會(huì )集中在局部區域，帶來(lái)海外局部地區中高端住房?jì)r(jià)格的較快上漲。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第二章? 世界經(jīng)濟與住房市場(chǎng)形勢分析，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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大型房企爭相出海，投融資風(fēng)險不容忽視
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》指出，雖然大型房企海外融資與投資都已初見(jiàn)成效，但是無(wú)論是意圖通過(guò)海外融資平臺緩解資金不足的窘境，還是選擇開(kāi)發(fā)投資海外市場(chǎng)來(lái)規避?chē)鴥仁袌?chǎng)風(fēng)險，都存在著(zhù)不可忽視的風(fēng)險。首先，中外房地產(chǎn)相關(guān)法律法規與制度存在著(zhù)巨大差異，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的了解就大踏步出海經(jīng)營(yíng)無(wú)疑會(huì )有水土不服而折戟國外的風(fēng)險。中國房企在國內倚仗與地方政府的親密關(guān)系而常常違規運營(yíng)，打擦邊球，甚至違背法律。而海外法律制度嚴苛，更沒(méi)有政府的保駕護航，國內房企難免不適。再者，以目前開(kāi)發(fā)商海外投資開(kāi)發(fā)的項目來(lái)看，主要目標客戶(hù)群仍然是海外華人華僑，尤其是未來(lái)有移民傾向的潛在客戶(hù)。然而一旦有明確政策限制資金流向海外或大幅提高民間資金流出成本，則規模與日俱增的房企海外業(yè)務(wù)必將因客戶(hù)數量銳減而受到重創(chuàng )。
海外融資的房企同樣需要承受來(lái)自多方面的風(fēng)險。首先，海外發(fā)債或銀團貸款等融資模式會(huì )導致的杠桿性提升，其給房企帶來(lái)的負面影響很可能大于其改善資金流動(dòng)性的正面作用。如果房企繼續按目前的頻率激進(jìn)發(fā)債擴張，數年后債務(wù)到期時(shí)間將會(huì )高度集中，一旦市場(chǎng)銷(xiāo)售陷入困境則發(fā)債人評級將很有可能被下調并且資金流動(dòng)性會(huì )進(jìn)一步惡化。除此之外，匯率波動(dòng)、國際稅收以及海外的政治環(huán)境等這些外部因素也都會(huì )對海外融資的風(fēng)險與成本產(chǎn)生巨大影響。
《住房綠皮書(shū)》建議，海外投融資需謹慎防范風(fēng)險。房企在出海之前就應做足充分準備，在進(jìn)行投融資項目的評估時(shí)，不單單要從資金成本與潛在收益的角度考量，更要對項目的潛在風(fēng)險做出預測，要看其是否符合企業(yè)發(fā)展戰略與投資國政策環(huán)境要求。一旦決定出海投資或融資，就必須先對國外文化體制、法律規定、市場(chǎng)環(huán)境等方面做足功課以防“水土不服”。在進(jìn)入海外市場(chǎng)的方式中，建議國內房企仍然選取與當地住房企業(yè)合作或收購項目等穩妥策略。最關(guān)鍵的是要能夠在投資、融資鏈的每個(gè)環(huán)節上把握國外市場(chǎng)周期和特性，做到因地制宜、隨行就市、有效降低和分散風(fēng)險。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第四章? 中國房地產(chǎn)企業(yè)分析與展望，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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合作性住房金融機構生存空間不足，保障房融資機構支持體系缺失
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》指出，當前我國保障房金融支持機構體系缺失。自2008年國家重視保障房建設以來(lái)，保障房建設資金缺口一直是各界討論的焦點(diǎn)話(huà)題，新一屆領(lǐng)導班子對中低收入群體住房問(wèn)題的重視以及更大規模的相關(guān)住房建設和消費勢必會(huì )進(jìn)一步凸顯保障房融資缺口問(wèn)題。其癥結在于缺失保障房金融機構支持體系，特別是保障房商業(yè)融資的政策性增信體系缺失。
《住房綠皮書(shū)》提出，擴大合作性住房金融機構生存和發(fā)展的空間。首先，從法律法規以及政策諸層面界定合作性住房金融的性質(zhì)、定位和空間，為真正引進(jìn)并建立規范性的合作性住房金融機構提供法律法規和政策支持。其次，鼓勵現有的合作性住房金融機構——中德儲蓄銀行堅守其專(zhuān)營(yíng)定位，逐步退出已經(jīng)進(jìn)入的商業(yè)性和政策性業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并探索總結包括公司治理、組織架構、市場(chǎng)定位、業(yè)務(wù)運營(yíng)、風(fēng)險管理等在內的合作性住房金融有效運行和發(fā)展模式，促成德國住房?jì)π钽y行模式在中國真正落地，并在擬設的合作性住房金融機構中進(jìn)行復制和創(chuàng )新。
《住房綠皮書(shū)》建議，探索建構有效的保障房融資機構支持體系。一是盡快啟動(dòng)對住房公積金管理中心的改制進(jìn)程，建構真正意義上的政策性住房金融支持體系，其二是建立政策性住房金融和商業(yè)性住房金融有效對接的通道，特別是盡快建立保障房建設和消費融資的增信體系，引導商業(yè)性資金支持保障房建設和消費。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第六章? 中國房地產(chǎn)金融機構分析與預測，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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自住者恐慌入市推動(dòng)大城市房?jì)r(jià)飆漲，中小城市出現明顯滯脹
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
2012~2013年，中國大城市房?jì)r(jià)由試探性的緩慢上漲，逐步演變?yōu)榭只判缘谋q。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國。這幾個(gè)城市房?jì)r(jià)漲幅完全突破了2013年初公布的房?jì)r(jià)調控目標，其他大城市也即將或已經(jīng)突破了年初的房?jì)r(jià)調控目標，地方版的房地產(chǎn)調控政策面臨升級。與2009年末上一輪房?jì)r(jià)暴漲有較大投機成分不同，本輪房?jì)r(jià)上漲主要由自住型需求的恐慌性入市所推動(dòng)。本輪價(jià)格暴漲的主要是大城市，這些城市都實(shí)行了住房限購政策，投機性購房者被最大限度擠出，首次和改善性需求者成為購房的主體。針對二手房出售的高稅收政策使二手房市場(chǎng)的活躍程度下降，加劇了大城市住房供求矛盾。
2012年12月在國家統計局公布的70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格指數同比上漲的有40個(gè)，持平的有4個(gè)，下降的有26個(gè)。70個(gè)大中城市價(jià)格指數平均漲幅為-0.04%。環(huán)比上漲的有54個(gè)，持平的8個(gè)，下降的8個(gè)，環(huán)比平均漲幅為0.33%。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市價(jià)格指數同比漲幅分別為2%、0%、2.4%和0.9%。到2013年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數同比上漲的有69個(gè)，下降的只有1個(gè)，同比平均漲幅為8.7%。同比超過(guò)10%的城市達到了15個(gè)，24個(gè)城市漲幅在8%~10%。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比漲幅均在20%以上，創(chuàng )自2011年1月國家統計局實(shí)施新的《住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計調查方案》以來(lái)的最高漲幅。考慮到因售房合同拆分、陰陽(yáng)合同等現象帶來(lái)的數據失真，北京等一線(xiàn)城市多數樓盤(pán)的實(shí)際價(jià)格同比漲幅在50%以上。
在一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲的同時(shí)，不少三、四線(xiàn)城市或中小城市雖然房?jì)r(jià)有所上漲，但住房市場(chǎng)已經(jīng)出現顯著(zhù)滯銷(xiāo)現象，開(kāi)發(fā)商在苦苦支撐。2013年9月，在國家統計局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數中，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市同比平均上漲20.33%，環(huán)比平均上漲1.4%；天津等31個(gè)二線(xiàn)城市同比平均上漲9.27%，環(huán)比平均上漲07%；唐山等35個(gè)三線(xiàn)城市同比平均上漲6.87%，環(huán)比平均上漲0.6%。在浙江、內蒙古等地的部分前期住房市場(chǎng)過(guò)熱的城市如鄂爾多斯、溫州等，因經(jīng)濟下滑，住房供大于求，房?jì)r(jià)曾出現顯著(zhù)下跌。從歷史和國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)泡沫破滅與經(jīng)濟衰退有密切聯(lián)系，現階段我國房?jì)r(jià)下跌主要出現在少數經(jīng)濟衰退的城市，中國大多數城市經(jīng)濟增長(cháng)前景看好,因而中國城市房?jì)r(jià)不會(huì )出現整體崩盤(pán)現象。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第八章? 中國住房市場(chǎng)形勢分析與預測，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
“羊群行為”導致房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)，一線(xiàn)城市或將短線(xiàn)見(jiàn)頂
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
綠皮書(shū)指出，開(kāi)發(fā)商和購房者的“羊群行為”共同導致房?jì)r(jià)短期大幅波動(dòng)。2012年初，住房市場(chǎng)被集體看空，具體表現為住房滯銷(xiāo)、土地流拍。僅時(shí)隔一年，一線(xiàn)城市住房和土地又遭遇了購房者和開(kāi)發(fā)商的擠兌式搶購。
2012 -2013年，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了從悲觀(guān)退地到爭搶“地王”。2012年上半年以前，在嚴厲調控沖擊下，購房者集中觀(guān)望，住房銷(xiāo)售不暢，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠困難，部分房企處于資金鏈斷裂的邊緣，對市場(chǎng)前景極為悲觀(guān)。土地市場(chǎng)遇冷，地塊頻頻流拍。但僅僅過(guò)了一年，到2013年，隨著(zhù)市場(chǎng)銷(xiāo)售的超預期好轉，開(kāi)發(fā)企業(yè)庫存快速下降，資金充裕起來(lái)。市場(chǎng)預期又變得過(guò)于樂(lè )觀(guān)，不斷大舉搶地，導致“地王”頻出。2012年上半年以前由于開(kāi)發(fā)企業(yè)對市場(chǎng)前景過(guò)于悲觀(guān)，開(kāi)發(fā)投資下滑，直接導致了2012年下半年到2013年大中城市住房供給的相對短缺。而2013年開(kāi)發(fā)企業(yè)爭搶“地王”，又為未來(lái)住房供求緩和甚至供大于求埋下伏筆。
2012-2013年，購房者經(jīng)歷了從集中觀(guān)望到恐慌性入市。2012年初，嚴厲的限購限貸政策在擠出了投機性購房者的同時(shí)，使自住型購房者對房?jì)r(jià)下跌寄予厚望，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚。因觀(guān)望導致的局部房?jì)r(jià)短暫下跌又進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)觀(guān)望。商品房嚴重滯銷(xiāo)，樓市出現了“八套房追逐一個(gè)購房者”的局面。2012年下半年，部分自住型購房者對市場(chǎng)失去耐心，住房銷(xiāo)售出現好轉，房?jì)r(jià)緩慢上行。這又進(jìn)一步使自住型購房者的房?jì)r(jià)下降希望破滅，購房者重返市場(chǎng)。2013年，自住型購房者又恐慌性集中入市。在購房者支付能力與2012年初沒(méi)有出現顯著(zhù)改善的條件下，市場(chǎng)供求形勢卻出現逆轉，由“八套房追逐一個(gè)購房者”變成“八個(gè)購房者追逐一套房”。
《住房綠皮書(shū)》預計，大城市短線(xiàn)見(jiàn)頂，中小城市頹勢延續。導致一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)短線(xiàn)見(jiàn)頂的直接原因包括：一是房?jì)r(jià)大幅上漲使住房支付能力下降；二是2013年住房銷(xiāo)售爆發(fā)性增長(cháng)，自住型住房需求被大量消耗，在限購政策不出現轉變的條件下，需求后期增長(cháng)乏力；三是2012年底和2013年開(kāi)發(fā)商爭搶“地王”預示著(zhù)后期住房供給將顯著(zhù)增加；四是房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的城市政府將面臨較大的壓力，調控政策全面升級，這些調控政策客觀(guān)上起了穩定自住型購房者預期的作用，可以暫時(shí)緩解市場(chǎng)恐慌情緒。
以中西部地級市為主體的三、四線(xiàn)城市在大城市化趨勢和縣域經(jīng)濟快速發(fā)展的夾擊下，經(jīng)濟出現相對空心化。住房市場(chǎng)將延續2012~2013年滯銷(xiāo)態(tài)勢，部分城市房?jì)r(jià)可能步入下跌通道。由于三、四線(xiàn)城市前期造城運動(dòng)產(chǎn)生大量住房供給，在人口外流、樓房滯銷(xiāo)的條件下，“鬼城”現象可能擴大。但在幾大城市群內的中小城市，由于經(jīng)濟分工的有利地位，仍可能維持相對較好的發(fā)展趨勢。
（（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第八章? 中國住房市場(chǎng)形勢分析與預測，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
弱化行政管控，深化市場(chǎng)改革
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》指出，行政管控扭曲市場(chǎng)，供求矛盾長(cháng)期存在。當前住房市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是，一方面行政管控過(guò)多扭曲了市場(chǎng)信號，造成開(kāi)發(fā)商和購房者對房?jì)r(jià)的非理性預期，助長(cháng)了市場(chǎng)短期波動(dòng)，降低了市場(chǎng)供給效率；另一方面大中城市住房供求矛盾長(cháng)期存在，市場(chǎng)無(wú)法解決低收入階層住房困難。
針對住房需求的直接管控政策如限購、限貸、限價(jià)雖然可能在短期內控制需求的過(guò)快膨脹，但是長(cháng)期看行政管控無(wú)疑會(huì )導致市場(chǎng)信號扭曲，加劇市場(chǎng)波動(dòng)，不利于居民住房水平的提高：一是限購導致剛需集中觀(guān)望或集中入市，給房?jì)r(jià)造成沖擊，從而也影響了開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的預期；二是限價(jià)導致房?jì)r(jià)失真，部分城市對預售價(jià)格采取直接管控手段，致使合同拆分、價(jià)外價(jià)現象普遍存在，房?jì)r(jià)調控實(shí)際上變成了房?jì)r(jià)指數調控，價(jià)格指數失真嚴重；三是針對外地戶(hù)籍家庭的歧視性限購政策與新型城鎮化建設目標相悖；四是限貸政策限制了資金的合理流動(dòng)，可能使資金利用效率下降。
現階段中國城市高房?jì)r(jià)的根本原因是：中國經(jīng)濟騰飛與城鎮化加速所形成的住房需求增長(cháng)呈弱爆發(fā)性態(tài)勢，住房市場(chǎng)供應增長(cháng)無(wú)法跟上需求增長(cháng)，造成長(cháng)期供不應求的局面。并且由于土地的稀缺性及環(huán)境保護的需要，房地產(chǎn)供給約束存在一定的剛性。中國經(jīng)濟發(fā)展與城鎮化的快速推進(jìn)都是今后數十年的大趨勢，難以逆轉。實(shí)施了嚴厲的行政性限購政策后，大城市房?jì)r(jià)仍出現強勁上漲，也證明了我國大城市住房真實(shí)需求十分強勁。
《住房綠皮書(shū)》提出，弱化行政管控，深化市場(chǎng)改革。未來(lái)的政策目標可以概括為：建立自住為主、適度投資、市場(chǎng)調節、政府監控的市場(chǎng)架構。以往的住房市場(chǎng)調控存在兩大教訓：一是過(guò)于排斥市場(chǎng)投資投機，單純地認為投資投機將推高房?jì)r(jià)激化供求矛盾，而忽視了住房投資投機溝通當前與未來(lái)需求橋梁的作用。二是過(guò)于高估政府管控房?jì)r(jià)能力，而忽視了市場(chǎng)調節機制本身作用的發(fā)揮。事實(shí)證明，政府難以有效管控房?jì)r(jià)，未來(lái)平抑房?jì)r(jià)調節供求還需要更多地依賴(lài)市場(chǎng)機制的作用。
《住房綠皮書(shū)》建議，理順市場(chǎng)供求機制，強化市場(chǎng)預期管理；逐步放開(kāi)住房限購，適時(shí)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革；放寬住房信貸限制，支持首次置業(yè)和改善性需求；降低二手住房交易稅費，減輕購房者實(shí)際負擔；放松住房開(kāi)發(fā)管制，增強開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競爭；加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度，抓緊出臺住房三包制度；完善房地產(chǎn)信息系統，推進(jìn)房產(chǎn)信息公開(kāi)化；明確住房保障范圍，厘清政府與市場(chǎng)界限。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第八章? 中國住房市場(chǎng)形勢分析與預測，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
租金持續快速上漲，租房壓力顯著(zhù)增大
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》指出，住房租金持續快速上漲，租金漲速超過(guò)物價(jià)。2010年以前，租金長(cháng)期緩慢增長(cháng)，房?jì)r(jià)租金比越來(lái)越大，租房成為一項較經(jīng)濟的選擇。2010年以來(lái)，住房租金出現持續較快速度的上漲。2012年6月開(kāi)始，隨著(zhù)居民消費價(jià)格租金指數的快速上揚，租金漲幅持續高出CPI的漲幅。2012年12月，租金指數同比上漲3.3%，同期CPI上漲2.5%，租金指數漲幅較CPI漲幅高出0.8個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2013年，雖然CPI指數有所上揚，但是租金指數上漲更快，二者的差距進(jìn)一步拉大。至2013年9月，租金指數同比上漲4.4%，同期CPI上漲3.1%，租金指數漲幅較CPI漲幅高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。至2013年9月，租金指數已經(jīng)實(shí)現連續45個(gè)月上漲，其中北京連漲55個(gè)月，廣州連漲51個(gè)月，深圳連漲54個(gè)月，上海連漲39個(gè)月。
從租金絕對水平看，大城市租金總體要高于中小城市，東部城市總體要高于中西部城市，一線(xiàn)城市總體要高于二、三線(xiàn)城市，南方城市總體要高于北方城市。2013年9月，32個(gè)大中城市中每平方米租金水平最高的依次是北京、深圳、上海、南京、廣州，二類(lèi)地段住宅租金集中成交價(jià)分別達到每平方米65.00元、64.81元、58.00元、58.00元和35.78元。二類(lèi)地段住宅租金集中成交價(jià)每平方米最低的依次是呼和浩特（14.00元）、濟南（16.73元）、銀川（17.60元）、長(cháng)春（19.00元）、沈陽(yáng)（19.00元）。
《住房綠皮書(shū)》發(fā)現，租房負擔顯著(zhù)增大，租金占家庭可支配收入的比重達到較高水平。從以租金收入比度量的租房負擔看，租房負擔總體較大。一線(xiàn)城市租房負擔指數（租金收入比）大都很高，總體租房負擔最大；西北、東北城市租房負擔指數較低，租房負擔相對較小。如果以三口之家租住80平方米住房為參照標準計算，32個(gè)大中城市居民家庭平均每1元可支配收入中，用于租金的支出為0.34元。分城市看，租金支出占收入比例最高的北京、南京、深圳、烏魯木齊、上海，居民家庭平均每1元可支配出入中，用于租金的支出分別為0.54元、0.51元、0.51元、0.50元、0.46元。除上海外，租金支出都占可支配收入的一半或以上。租金支出占收入比例最低的呼和浩特、濟南、沈陽(yáng)、長(cháng)沙、合肥，居民家庭平均每1元可支配出入中，用于租金的支出分別為0.15元、0.16元、0.23元、0.24元、0.25元。租金支出都在可支配收入的1/4以及以下。
《住房綠皮書(shū)》認為，租房負擔增大，是收入增長(cháng)和住房供給緊缺的共同結果。因而租房負擔重的城市，一般都具有兩個(gè)特征，即收入水平較高，同時(shí)人均住房面積較低。當然租房負擔輕的城市并不意味著(zhù)生活水平較高，這大多是經(jīng)濟發(fā)展水平較低、食品等剛性支出占收入比重較高的結果。少部分可能是住房供給量高、當地人均住房面積較大的結果。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第九章? 中國住房租賃市場(chǎng)形勢分析與預測，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
增加一、二線(xiàn)城市住房用地供應，減少三、四線(xiàn)城市住房用地供應
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》分析發(fā)現，不同城市的土地市場(chǎng)分化加劇，一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市持續火熱，量?jì)r(jià)顯著(zhù)齊升，部分二線(xiàn)和三、四線(xiàn)城市不溫不火甚至冷清。2012年第4季度以來(lái)，土地市場(chǎng)出現冷熱不均，土地的上漲和下跌在不同的城市同時(shí)存在。一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)持續火熱，量?jì)r(jià)顯著(zhù)齊升，單價(jià)“地王”和總價(jià)“地王”接連出現，創(chuàng )歷史新高，且很多地塊出現“面粉貴過(guò)面包”的情況，導致房?jì)r(jià)預期上漲，與2013年初房?jì)r(jià)控制目標背道而馳，也使一、二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)風(fēng)險加大。同時(shí)，從全國土地購置面積情況看，2013年前8個(gè)月同比下降了9.1%，雖然較上年同期(-16.2%)跌幅有所收窄，但土地市場(chǎng)總體上依然是供應不足的。與一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的火爆相比，三、四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)則相對冷清一些。一線(xiàn)城市“地王”與三、四線(xiàn)城市所謂“空城”并存，“一線(xiàn)供給不足和三、四線(xiàn)供應過(guò)量”的土地市場(chǎng)分化異常特征更加顯著(zhù)。
《住房綠皮書(shū)》預計，區域分化仍將持續，一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市土地現相對短缺，價(jià)格或持續上漲；多數二、三線(xiàn)城市成交量或持續放大，價(jià)格相對穩定；部分三、四線(xiàn)城市成交量萎縮，價(jià)格下降。
《住房綠皮書(shū)》建議，適當增加一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市土地供應，尤其是商品住房用地供應，同時(shí)減少三、四線(xiàn)城市土地供應，并重點(diǎn)制定好相應城市的土地調控目標，防止區域分化加劇。基于一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)已經(jīng)出現和可能繼續出現的量?jì)r(jià)齊升的過(guò)熱風(fēng)險，需要適當增加土地供應并制定好土地調控目標，落實(shí)調控責任并加強行政問(wèn)責。同樣，由于三、四線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)已經(jīng)出現供應過(guò)量的跡象，要相應減少這類(lèi)城市的土地供應，以避免出現所謂“鬼城”、“空城”。“鬼城”、“空城”是“只要土地城鎮化、沒(méi)有人口城鎮化”的極端現象。土地供應要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動(dòng)、公共服務(wù)布局相銜接，土地市場(chǎng)發(fā)展要與新型城鎮化進(jìn)程相協(xié)調。要嚴格控制新增建設用地，優(yōu)化土地利用空間布局，充分考慮城市群與大中小城市銜接，使得土地供應與城鎮化戰略相匹配，防止土地城鎮化快于人口城鎮化。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第十章? 中國土地市場(chǎng)形勢分析與預測，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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有效擴大住房直接融資比重，借助證券化防控住房金融風(fēng)險
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》分析發(fā)現，2012-2013年房企融資主要依賴(lài)間接融資、主要是金融機構貸款這種狀況，一方面形成融資市場(chǎng)的集中度風(fēng)險，另一方面導致金融機構貸款的流動(dòng)性風(fēng)險。因此，《住房綠皮書(shū)》建議，有效擴大住房直接融資市場(chǎng)比重，借助證券化技術(shù)有效防控房地產(chǎn)資金風(fēng)險。
中國政府在《金融業(yè)發(fā)展和改革“十二五”規劃》中的內容之一是顯著(zhù)提高直接融資的比例，這給住房金融市場(chǎng)領(lǐng)域的改善無(wú)疑提供了良好機會(huì )。在以往，針對住房股票市場(chǎng)的放行往往伴隨著(zhù)地價(jià)和房?jì)r(jià)的飛漲，因此在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策選項中，提高房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)上市門(mén)檻甚至暫停房地產(chǎn)企業(yè)的上市，往往成為必選項。實(shí)際上，放寬對房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資的限制與房?jì)r(jià)和地價(jià)的飛漲之間的關(guān)系只是表象，背后的癥結在于住房制度設計缺陷和土地財政。由此而論，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)規模和比重的提升，從根本上而言，一是要依賴(lài)于住房制度的重新設計，二是要地方政府擺脫對土地財政的依賴(lài)，在住房制度重構和去土地財政的過(guò)程中，政策層面應及時(shí)調整順勢而為，將房地產(chǎn)市場(chǎng)資本市場(chǎng)融資納入房地產(chǎn)穩健發(fā)展的長(cháng)效機制的建構之中。
近年來(lái)，中國逐漸擺脫對資產(chǎn)證券化的恐懼癥，將其視為金融資產(chǎn)優(yōu)化和金融體系優(yōu)化的重要工具，特別是今年以來(lái)，在高層“盤(pán)活存量，用好增量”的政策導向下，資產(chǎn)證券化成為國務(wù)院會(huì )議的重要議題。由此預計資產(chǎn)證券化將在未來(lái)一段時(shí)間內有一個(gè)較快的發(fā)展期，但囿于額度限制和基礎資產(chǎn)規定約束，資產(chǎn)證券化還很難成為房地產(chǎn)金融資產(chǎn)優(yōu)化的有效工具，為此建議，其一適度擴大試點(diǎn)規模，特別是給予房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域的試點(diǎn)規模；其二是放松關(guān)于基礎資產(chǎn)質(zhì)量約束，只要是投資級以上的資產(chǎn)均可作為房地產(chǎn)貸款證券化的基礎資產(chǎn)。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第十一章? 中國住房金融市場(chǎng)形勢分析與預測，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
住房監管應長(cháng)期穩定和全面覆蓋，不能“熱脹冷縮”與“重買(mǎi)輕租”
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》根據2013年最新數據計算得到中國住房市場(chǎng)監管指數，發(fā)現2013年住房監管排名前十名的城市依次為：北京、天津、成都、上海、廣州、南京、重慶、南昌、武漢和杭州，住房市場(chǎng)監管強度與城市所處區域經(jīng)濟發(fā)展水平及城市的行政級別有較強的一致性。在經(jīng)濟較發(fā)達地區或當前經(jīng)濟發(fā)展較快地區的城市，其住房市場(chǎng)監管指數一般較高，行政級別較高的城市，其住房市場(chǎng)監管指數也一般較高。
《住房綠皮書(shū)》認為，住房監管應長(cháng)期穩定，不能“熱脹冷縮”。目前中國住房市場(chǎng)監管政策與標準在實(shí)際執行時(shí)浮動(dòng)很大，地方政府根據本地經(jīng)濟發(fā)展需要和住房市場(chǎng)形勢，以種種名義對住房監管執行加以調整。因此，住房監管應堅持長(cháng)期、穩定，不因市場(chǎng)漲落而波動(dòng)，嚴格執行現有法律與監管制度，不得隨意調整標準。同時(shí)，應細化住房市場(chǎng)監管標準，確立監管責任人，要求一旦發(fā)生“微調”現象能及時(shí)發(fā)現、及時(shí)查處，形成威懾力。
《住房綠皮書(shū)》提出，住房監管應一視同仁，不能“抓大放小”。由于大城市住房市場(chǎng)處于媒體風(fēng)口浪尖，城市政府出于謹慎考慮對住房市場(chǎng)監管較為重視。但中小城市住房市場(chǎng)普遍存在漏洞。尤其是住房土地監管、信貸監管等方面，二、三線(xiàn)城市長(cháng)期游離于媒體監管的視野范圍之外。隨著(zhù)中國城鎮化的不斷推進(jìn)，二三線(xiàn)城市的地位不斷加強。低房?jì)r(jià)不代表低風(fēng)險，中國住房市場(chǎng)監管體系不能“抓大放小”，而應“一視同仁”。目前大城市房?jì)r(jià)較高，限購、限貸執行力度較強，住房投機受到一定程度壓制，因此房地產(chǎn)信托和民間資本已經(jīng)大量涌入二三線(xiàn)城市，一旦在住房信貸等方面出現監管漏洞，將會(huì )對中國城鎮化帶來(lái)巨大損害，甚至影響中國經(jīng)濟發(fā)展的大局。
《住房綠皮書(shū)》建議，住房監管應全面覆蓋，不能“重買(mǎi)輕租”。目前中國租賃市場(chǎng)監管漏洞頻出，無(wú)論監管法律體系，還是執法力度，都遠遠落后于商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。在目前住房租賃市場(chǎng)較為混亂的時(shí)期，應更加重視住房租賃監管體系的建立和完善，實(shí)現中國住房租、購市場(chǎng)均衡發(fā)展。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第十二章? 中國住房市場(chǎng)監管，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
完善住房公積金制度，將農民工納入公積金覆蓋范圍
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》指出，住房公積金制度保障范圍不足且使用上存在漏洞。住房公積金制度是一項住房保障制度，其貸款利率比商業(yè)貸款利率低，有助于減輕城市居民購買(mǎi)住房的貸款壓力，但獲取住房公積金貸款的條件很多。因此，繳納基數高、工作好的人員，在住房公積金的使用上占有明顯的優(yōu)勢，農村居民不能繳納住房公積金也就是說(shuō)其不具有申請公積金貸款的資格。而且，許多地市規定，除裝修、買(mǎi)房或退休等特殊情況外，繳納人不能取出住房公積金，若繳納的住房公積金的年利率為1.21%，遠低于同期存款利率，這意味著(zhù)絕大多數住房公積金多年將存在低息賬戶(hù)里。根據《住房公積金管理條例》，公積金中心通過(guò)公積金存款或其他方式獲得的收益，并不歸繳存人所有，將被各地政府財政拿走。地方政府動(dòng)用公積金的盈余來(lái)建設保障性住房本身是無(wú)可厚非的，但地方政府在對公積金的使用上有過(guò)度使用的嫌疑，個(gè)別城市存在公積金的過(guò)度挪用現象。
《住房綠皮書(shū)》認為，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展及我國城鎮化進(jìn)程的加快，已有大量的農民工涌入城市，他們大都沒(méi)有能力購住房，所租的房屋往往也是城市中條件較差甚至是最差的，居住環(huán)境相當惡劣。但是，在城市建設中農民工發(fā)揮了重大作用，故應該把農民工納入到住房公積金的覆蓋范圍之內，給他們提供穩定的資金，保障他們能夠租房的基本能力。此外，應當建立房?jì)r(jià)與住房公積金的互動(dòng)機制，二者之間同向波動(dòng)，當價(jià)格提高時(shí)，可適當地提高公積金繳費率,使住房公積金發(fā)揮真正的作用；住房公積金的增值及收益可以用來(lái)建設職工住房或對職工貸款貼息等，讓公積金的收益用在適當處，發(fā)揮其真正效用。另外，還要完善法律法規、加大執法力度、加強監督管理，讓其有法可依。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第十三章? 中國住房社會(huì )保障，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
重構“安居、康居、樂(lè )居”住房供應體系，盡快推出住房長(cháng)效調節機制
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》分析認為，2012-2013年度，限購政策繼續嚴格執行，政策調控進(jìn)入平穩轉型期。總體來(lái)看，2010年以來(lái)堅持“房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不動(dòng)搖”的調控原則，是針對我國住房市場(chǎng)劇烈波動(dòng)的有效選擇。我國住房宏觀(guān)調控政策體現了很好的穩定和延續性，政策沒(méi)有出現大起大落，政策變化對住房市場(chǎng)的影響最小化，市場(chǎng)預期管理相對改善。同時(shí)，住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控從“政府調控為主”向“市場(chǎng)調控為主、政府調控輔助”轉變，更加符合住房市場(chǎng)的基本規律。
《住房綠皮書(shū)》指出，調控問(wèn)責制度依然沒(méi)有兌現，住房市場(chǎng)長(cháng)效調節機制仍然是“只聞其聲不見(jiàn)其人”。2010年以來(lái)，歷次國務(wù)院出臺的住房調控政策里都要求對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快地區要約談和問(wèn)責。2013年9月份，全國70個(gè)大中城市除了溫州房?jì)r(jià)下降之外，其余城市房?jì)r(jià)全部上漲，而且四個(gè)一線(xiàn)城市同比漲幅均超兩成。如果以真實(shí)房?jì)r(jià)為基準，2013年多數一、二線(xiàn)城市調控目標基本不會(huì )完成。但是，2010年至今還沒(méi)有一個(gè)城市被問(wèn)責，問(wèn)責制的嚴肅性受到挑戰，也就失去了其作為城市住房調控手段之一應有的作用。另一方面，2013年以來(lái)，我國住房市場(chǎng)調控開(kāi)始逐步向市場(chǎng)機制過(guò)渡，其中，非常重要的一環(huán)是住房調控長(cháng)效機制。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容、個(gè)人住房信息系統全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度則是我國住房調控長(cháng)效機制的重要方面。這三項政策很早就被提出，但是一直都處于研究狀態(tài)，遲遲未能落地。
《住房綠皮書(shū)》提出，重構“安居、康居、樂(lè )居”的住房供應體系，盡快推出住房市場(chǎng)長(cháng)效調節機制。
通過(guò)完善住房市場(chǎng)和加大政府保障力度，早日構建以政府提供基本保障、市場(chǎng)滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系。一是以政府投入為主，鼓勵市場(chǎng)和個(gè)人積極參與，切實(shí)加大資金、土地等的投入力度，努力增加保障房的供給，滿(mǎn)足低收入居民的基本住房需要，實(shí)現低收入群體的“安居”。二是以市場(chǎng)提供為主，政府提供相應財稅、金融、土地等優(yōu)惠政策，加快普通商品房的建設和供給，滿(mǎn)足廣大中等收入人群的住房需求，實(shí)現這些人的“康居”。三是以市場(chǎng)機制為主導，合理發(fā)展高端住宅，滿(mǎn)足高收入人群對住宅的高品質(zhì)需求，并通過(guò)相應調節機制合理引導和規范。
盡快推出住房市場(chǎng)長(cháng)效調節機制。一是加快房產(chǎn)稅改革步伐。擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)省市，將房?jì)r(jià)上漲較快、人口較多的城市盡早納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。二是加快個(gè)人住房信息系統建設。要盡快公布個(gè)人住房信息系統建設的計劃目標和時(shí)間表。及時(shí)向社會(huì )公布個(gè)人住房信息系統建設進(jìn)度。要將個(gè)人住房信息系統建設作為地方政府考核的主要標準之一。三是建立住房市場(chǎng)行政調控的約束機制。在房?jì)r(jià)、地價(jià)等出現劇烈波動(dòng)、市場(chǎng)極不穩定的情況下，政府可以采取相應措施進(jìn)行緊急應對，除此情況下，政府不應出手干預，應保持住房市場(chǎng)的自動(dòng)調節。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第十四章? 中國住房宏觀(guān)調控，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
城市外來(lái)人口實(shí)際比重或超三成，多數住房情況不容樂(lè )觀(guān)
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》認為，城市外來(lái)人口占城市人口比重實(shí)際上可能超過(guò)三成，農民工是城市外來(lái)人口的主體，東部沿海地區城市是外來(lái)人口的主要流入地。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)市場(chǎng)化和城市化進(jìn)程，人口流動(dòng)和遷移已經(jīng)成為中國經(jīng)濟社會(huì )轉型中的重要現象，其中鄉城流動(dòng)是人口流動(dòng)的主流。2012年底全國城鎮人口為7.12億，全國流動(dòng)人口為2.36億，其中農民工1.63億，流動(dòng)人口的主要流入地是經(jīng)濟發(fā)達的東部沿海地區城市。如果考慮到流動(dòng)人口的主要去向是城市地區以及居住未滿(mǎn)半年的流動(dòng)人口未納入流動(dòng)人口普查口徑等事實(shí)情況，那么全國城市人口中外來(lái)人口比例將超過(guò)三成，很多城市外來(lái)人口甚至超過(guò)本地戶(hù)籍人口。
《住房綠皮書(shū)》指出，多數城市外來(lái)人口住房的基本情況不容樂(lè )觀(guān)。外來(lái)人口進(jìn)入城市，面臨的首要問(wèn)題就是居住問(wèn)題。相比城市原居民，以農民工和大中專(zhuān)畢業(yè)生為主體的城市外來(lái)人口面臨著(zhù)更大的住房壓力。住房的獲取關(guān)系著(zhù)他們能否在新的城市正常的工作和生活，是他們融入城市社會(huì )的立足點(diǎn)。城市外來(lái)人口由于戶(hù)籍、就業(yè)、收入水平、教育程度以及家庭結構和流動(dòng)方式等多方面的原因，住房獲取上存在較大困難。城市外來(lái)人口居住的主要特點(diǎn)有如下幾個(gè)方面。
一是城市外來(lái)人口居住面積小。由于城市外來(lái)人口流動(dòng)性較強，獲得固定居所較難等原因，對城市外來(lái)人口的住房狀況一直沒(méi)有能夠進(jìn)行統一普查。一些政府部門(mén)和研究機構對外來(lái)人口的居住狀況調查顯示，城市農民工人均居住面積一般在3~10平方米，不同城市和不同的調查范圍之間存在較大差異。而根據五普和六普的統計數據，2000年城市家庭人均住房面積為21.81平方米，2010年的人均面積已經(jīng)達到29.15平方米。
二是城市外來(lái)人口除了人均居住面積遠遠小于城市家庭外，居住設施和衛生水平也與城市居民有較大差距。調查顯示有較大比例農民工居住在工棚、地下室或者經(jīng)營(yíng)性住房中，還有不少住在簡(jiǎn)易搭建的住房中。與簡(jiǎn)陋的居住條件相伴的是自來(lái)水、廚房、衛生間、洗浴設施等基本生活設施的較為匱乏，至于暖氣和空調、電力供應、燃氣、有線(xiàn)電視、網(wǎng)絡(luò )等生活設施配備的比重則更低。居住擁擠、設施簡(jiǎn)陋和衛生條件差是外來(lái)人口對居住條件不滿(mǎn)意的重要原因。此外，住宅周邊的公共設施供給不足和環(huán)境較差也是外來(lái)人口住房中的一個(gè)重要問(wèn)題。
三是城市外來(lái)人口多住在在城鄉結合部、城市郊區和城中村，多依托社會(huì )網(wǎng)絡(luò )形成聚集。多數調查均表明，超過(guò)六成以上的外來(lái)人口落腳在城鄉結合部和城市郊區，其主要原因是在該地區存在大量小產(chǎn)權房，并且由于土地和建筑規劃管理的原因，存在住宅改建、分割和私自搭建等原因能夠提供相對廉價(jià)的住宅。由于社會(huì )排斥的作用，外來(lái)人口主要以地緣和親緣關(guān)系為依托進(jìn)入城市，因此在居住上也會(huì )形成基于地緣和親緣的聚集區。
四是房源形式多樣，以個(gè)人租住和單位提供住宿較為常見(jiàn)，住房流動(dòng)性強，缺乏足夠的保障。城市外來(lái)人口居住房源形式多樣，主要的形式有單位提供住房、個(gè)人租賃住房、寄宿在親友家中、住在工棚和經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所、自建和購買(mǎi)住房等。由于住房供求關(guān)系不平衡、城中村改造以及住房租金不斷上升等原因，依靠市場(chǎng)租房居住的外來(lái)人口居住權利得不到有效保障，經(jīng)常面臨房東違約、提價(jià)，甚至被掃地出門(mén)的情況，頻繁搬家乃至居無(wú)定所成為外來(lái)人口居住的一大難題。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第十五章? 城市化進(jìn)程中的外來(lái)人口住房問(wèn)題，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
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中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》
建立外來(lái)人口社會(huì )融入長(cháng)效機制，增強外來(lái)人口住房支付能力
2013年12月18日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華通訊社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書(shū)》發(fā)布會(huì )暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。會(huì )議正式對外發(fā)布由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院完成的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》。
《住房綠皮書(shū)》指出，由于住房問(wèn)題的長(cháng)期性和復雜性，及其在人口城市化中的基礎地位，解決城市外來(lái)人口住房問(wèn)題必須立足于長(cháng)遠的社會(huì )融合。要實(shí)現長(cháng)久的社會(huì )融合，必須堅持基準公平、階梯融合、多維參與的基本原則。一是公共服務(wù)均等化。影響外來(lái)人口融入城市的一個(gè)重要原因是城鄉之間以及不同城市之間公共服務(wù)的差距很大，因此引導人口合理流動(dòng)，平抑房?jì)r(jià)，增加供給就需要在基礎設施和公共服務(wù)方面推行均等化，保障城鄉人口享受同等的基本公共服務(wù)。二是支持外來(lái)人口廣泛參與社會(huì )性活動(dòng)。社會(huì )融合不僅僅是經(jīng)濟維度的融合，也不是僅僅依靠保障居住就能夠實(shí)現，需要外來(lái)人口對當地社會(huì )生活的了解和被接納。因此需要減少社會(huì )排斥、緩和對立情緒，通過(guò)建立有效的社會(huì )支持政策，創(chuàng )造外來(lái)人口廣泛參與本地活動(dòng)，與本地居民交流溝通的機會(huì )。三是階梯性融入。為了保證社會(huì )融合的長(cháng)期性和有效性，實(shí)現城市外來(lái)人口切實(shí)的社會(huì )融入，在推進(jìn)社會(huì )融合過(guò)程中可以采取階梯性融入方式。有條件的地區率先實(shí)現當地的區域城鄉一體化，先以市為單位解決全轄區人口的社會(huì )福利均等化和人口流動(dòng)無(wú)障礙，再推廣到省區。對于非轄區戶(hù)籍人口，只要有穩定收入來(lái)源和稅收記錄，可以按照居住年限與本地居民享受一致待遇。
《住房綠皮書(shū)》提出，城市外來(lái)人口多數收入較低、住房需求支付能力不足、與住房相關(guān)的金融制度和手段的缺失，需要運用多種手段增強城市外來(lái)人口的住房支付能力。一是提高住房補貼水平，降低城市外來(lái)人口工資中用于住房開(kāi)支的比例。包括為用工單位的職工住宅建設提供財政支持和稅收減免，為外來(lái)人口租房提供貨幣化補貼等。二是住房公積金制度向外來(lái)人口敞開(kāi)，允許有固定收入的外來(lái)人口參加城市住房公積金，對企業(yè)協(xié)助外來(lái)人口繳納的公積金款實(shí)行稅收抵扣。三是政府設立政策型金融機構，專(zhuān)門(mén)服務(wù)于城市外來(lái)人口的住房融資需求。包括允許城市外來(lái)人口利用其農業(yè)用地和其他農業(yè)生產(chǎn)資料融資和為改善居住條件的融資等。四是整合土地資源進(jìn)行城市公租房的建設，在外來(lái)人口流入較大地區應該在土地利用指標之外，允許其增加保障性住房用地指標。利用政府供地和住宅產(chǎn)業(yè)化手段降低保障性住房?jì)r(jià)格，同時(shí)降低對外來(lái)人口入住公租房的要求。
（參見(jiàn)住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2013～2014）》第十五章? 城市化進(jìn)程中的外來(lái)人口住房問(wèn)題，社會(huì )科學(xué)文獻出版社2013年12月）
《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》對各級政府尤其是城市政府部門(mén)、國內外企業(yè)、有關(guān)研究機構、社會(huì )公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價(jià)值。
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