2020年12月21日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、新華社經(jīng)濟參考報社、中國社會(huì )科學(xué)出版社共同主辦，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)研究院協(xié)辦的《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》共同發(fā)布及研討會(huì )在京舉行。會(huì )議由新華社經(jīng)濟參考報社黨委書(shū)記、總編輯張超文、中國社會(huì )科學(xué)出版社總編輯魏長(cháng)寶和鳳凰網(wǎng)財經(jīng)研究院院長(cháng)劉杉分別致辭，中國社科院財經(jīng)戰略研究院院長(cháng)何德旭作致辭暨主旨演講。
社科院財經(jīng)戰略研究院院長(cháng)助理、《中國住房發(fā)展報告》主編倪鵬飛研究員對“中國住房發(fā)展報告（2020-2021）”的研究成果作了總體介紹。課題組成員高廣春、李超、姜雪梅、郭宏宇、劉偉、彭旭輝等分別作了專(zhuān)題發(fā)言。會(huì )議由中國社科院財經(jīng)戰略研究院副院長(cháng)夏杰長(cháng)和新華社經(jīng)濟參考報社理論部主任田如柱分別主持。中國人民大學(xué)國家發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心主任況偉大、南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授周京奎對報告做點(diǎn)評發(fā)言。會(huì )議還邀請了人民日報、新華社、中央電視臺、經(jīng)濟日報、經(jīng)濟參考報、中國經(jīng)濟網(wǎng)等30余家媒體代表參加，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)圖文直播。
《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）—樓市調控：迎來(lái)曙光再出發(fā)》繼續使用團隊原創(chuàng )的分析框架和預測模型，在評述2019-2020年住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢的基礎上，預測了2021年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化；通過(guò)構建華房住房指數體系，量化評估了住房市場(chǎng)各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展狀況；剖析了住房市場(chǎng)及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調健康發(fā)展所面臨的主要問(wèn)題與挑戰，針對性地提出了相關(guān)政策建議。
《中國住房發(fā)展總體報告》
過(guò)去回顧發(fā)現：過(guò)去一年住房市場(chǎng)經(jīng)歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。第一，時(shí)間上，住房市場(chǎng)經(jīng)歷急速下降后轉向邊際遞減式回升。首先，全國住房?jì)r(jià)格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩的過(guò)程，截至2020年11月，房?jì)r(jià)平均水平突破萬(wàn)元大關(guān)，全國房?jì)r(jià)平均為10071元/平方米，同比增長(cháng)7.9%。其次，住房銷(xiāo)量創(chuàng )造了新高，住房開(kāi)發(fā)量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷(xiāo)售面積增長(cháng)率波動(dòng)較大，總體保持由降轉升的恢復態(tài)勢，并創(chuàng )造了新高水平；在供給方面，新開(kāi)工、施工與竣工面積經(jīng)歷從驟降到波動(dòng)性恢復的過(guò)程；待售住房面積有所增加，同比增幅呈現倒“U”型變動(dòng)。再次，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟降到穩步恢復性增長(cháng)的過(guò)程，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻較大。全國住房開(kāi)發(fā)投資額增幅呈現“V”型變動(dòng)，住房開(kāi)發(fā)投資當月完成額同比增長(cháng)率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，2至2020年10月，住房開(kāi)發(fā)投資當月完成額同比增速14.27%。2020年度住房開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟增速保持同步變動(dòng)態(tài)勢，其對于穩投資、促增長(cháng)發(fā)揮了重要作用。最后，租賃市場(chǎng)受疫情沖擊較大且恢復緩慢，城市層級性分化比較明顯。疫情沖擊下全國住房租賃市場(chǎng)整體遇冷，不同層級城市間“冷熱不均”，分化明顯。第二，空間上，房?jì)r(jià)空間分化總體有所減弱。首先，總體房?jì)r(jià)降溫明顯，空間演變趨緩。房?jì)r(jià)上漲城市數量和上漲速度低于去年同期。其中一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)水平大幅領(lǐng)先其它層級城市，一、二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格增速先緩慢下降再微幅上升，三線(xiàn)四線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格增速有所回落。其次，房?jì)r(jià)水平區域差異大，東部地區領(lǐng)先，中西部地區并進(jìn)，東北地區墊底。最后，城市群房?jì)r(jià)增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。
總體現狀判斷發(fā)現：房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復比較理想，但特征不同以往。第一，樓市穩定并對“六保六穩”發(fā)揮關(guān)鍵性貢獻，取得了可喜的成績(jì)。首先，住房市場(chǎng)恢復基本符合預期，2020年1-11月，全國住宅和商品房累計銷(xiāo)售面積皆超過(guò)2019年的同期水平，房地產(chǎn)和住房開(kāi)發(fā)投資恢復到中高速水平；其次，住房市場(chǎng)在嚴重外部沖擊下實(shí)現快速恢復，2020年住房市場(chǎng)經(jīng)歷1-2月份的劇烈下降后，開(kāi)始快速回升，由負轉正；空間分化的勢頭有所趨緩，并且總體風(fēng)險有所下降；最為重要的是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對“六保六穩”貢獻較大。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險、錯配和擠出的問(wèn)題沒(méi)有根本解決，還存在潛在的隱憂(yōu)。首先，炒房還沒(méi)有被完全控制，2020年11月，全國70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)；其次，樓市風(fēng)險總體仍比較大，其仍是經(jīng)濟金融的重要風(fēng)險源；再次，住房與人口分布錯配加劇，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市群和都市圈里，但是2002到2017年房地產(chǎn)銷(xiāo)售僅69.62%在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比較突出；再次，租賃市場(chǎng)的問(wèn)題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發(fā)生；最后，房地產(chǎn)對消費、投資的擠出效應有所增加并仍在阻礙結構調整。第三，住房市場(chǎng)從劇烈波動(dòng)增長(cháng)轉向恢復性平緩波動(dòng)增長(cháng)，出現了新興的特征。具體而言，住房市場(chǎng)的增長(cháng)周期長(cháng)度未變，但波動(dòng)幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動(dòng)幅度更為平緩，2020年經(jīng)歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉變；其空間分化從持續轉向交替，從城市轉向都市圈城市群；此外，房地產(chǎn)投資增長(cháng)在下降一個(gè)臺階后總體穩定，而房?jì)r(jià)增長(cháng)與經(jīng)濟增長(cháng)從相背而行轉向相向而行。
分析原因機制發(fā)現：新冠疫情雖對樓市造成強烈沖擊，但政府和市場(chǎng)各方均有效韌性應對，決定中國樓市收斂性恢復。第一，疫情狀況影響了樓市全面劇降及收斂性恢復。新冠肺炎疫情具有多重沖擊屬性，相對于中國樓市，新冠肺炎疫情屬于經(jīng)濟系統內外的多重沖擊，其通過(guò)多種途徑影響樓市，直接導致樓市“V”型變化，直接導致空間格局重塑，導致具體需求變化不一。第二，經(jīng)濟的基本面決定樓市的收斂性恢復。第三，政策與制度決定樓市收斂性恢復。中央抗擊疫情的政策措施果斷有力，疫情迅速得到了有效控制并取得決定性勝利，疫情防控和復工復產(chǎn)的統籌有序推進(jìn)，為樓市恢復創(chuàng )造了基本前提，寬松的宏觀(guān)政策以及監管漏洞對樓市產(chǎn)生了外溢效應，但基礎制度沒(méi)有徹底改變，決定“炒房”的動(dòng)力仍在，上政策與下對策博弈導致總體穩定局面波動(dòng)。第四，住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復。表現為地價(jià)快速上漲帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，土地購置面積上漲導致住房供應下降，土地區域差異影響住房區域差異。第五，資金松緊變化和空間差異直接影響了樓市收斂性恢復。首先，寬松的貨幣政策環(huán)境支持了房地產(chǎn)信貸增長(cháng)。在2020年商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額一直保持著(zhù)10%以上的增長(cháng)率。其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源與住房銷(xiāo)售面積變動(dòng)保持高度的相關(guān)性，同步由負轉正。再次，土地購置面積與開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增長(cháng)保持比較同步的變動(dòng)態(tài)勢。最后，住戶(hù)部門(mén)對房?jì)r(jià)預期和購房意愿經(jīng)歷一定的下探后，開(kāi)始回升，2019年第四季度至2020年第三季度內，居民的購房意愿先緩慢下降后逐漸上升。
研判未來(lái)展望：在沒(méi)有重大政策轉向和新的外部沖擊以及疫情顯著(zhù)好轉的情況下，中國樓市總體將延續平穩，但其結構性潛力仍在。預計2021年中國樓市將繼續延續平穩恢復的態(tài)勢，預計2021年房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)將有所改觀(guān)，保障性租賃市場(chǎng)的步伐也將會(huì )進(jìn)一步加大。第一，2021年中國樓市總體有望延續平穩。從總體上看，預計2021全年商品住房?jì)r(jià)格同比增幅可能會(huì )下降維持在5%左右，商品住房銷(xiāo)售面積同比增幅可能將保持正增長(cháng)并再創(chuàng )歷史新高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速也將會(huì )有所下降，持續保持在7%左右。從時(shí)間上看，2021年上半年將保持恢復性增長(cháng)，各月同比增幅將從2-4月份的劇增，到4-6月高增，再到6月以后正常增長(cháng)，年穩季變的態(tài)勢仍將持續。從空間上看，中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至出現過(guò)熱，其他城市復蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大。從風(fēng)險上看，市場(chǎng)風(fēng)險有望進(jìn)一步下降，但仍存在大起大落的風(fēng)險。第二，“十四五”時(shí)期住房拐點(diǎn)來(lái)臨和結構性潛力強勁。從總體上看，長(cháng)時(shí)期住房市場(chǎng)總體過(guò)剩，結構性過(guò)剩將較為嚴重，但結構性潛力仍然存在。從時(shí)間上看，原來(lái)預估的在2025年出現住房絕對拐點(diǎn)即住房銷(xiāo)售額絕對量下降可能會(huì )提前。雖然總量可能下降，但是基數較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類(lèi)型看，雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現過(guò)剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。從空間類(lèi)型上看，存在四類(lèi)機會(huì )區域：一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；二是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)達的二線(xiàn)城市及周邊區域城市；三是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)展快速和快速交通沿線(xiàn)的中西部三四線(xiàn)城市；四是擁有獨特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養老資源的城市。但同時(shí)，存在四類(lèi)風(fēng)險區域：城市群以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發(fā)達的四五線(xiàn)及以下城鎮、邊境偏遠城市。從物業(yè)類(lèi)型看，中國房地產(chǎn)發(fā)展將從數量轉向質(zhì)量發(fā)展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特征將越來(lái)越明顯。從風(fēng)險上看，一些城市的房?jì)r(jià)過(guò)高和另一些城市空置率過(guò)高并存，住房市場(chǎng)的結構性矛盾依然存在。
提出對策建議：瞄準五個(gè)關(guān)鍵，實(shí)施重點(diǎn)突破。第一，建立體系化和定量化的政策基準以強化精確、有效調控。定量化住房需求政策、住房供給政策、住房用地政策、住房金融政策、住房稅收政策等各項具體政策目標及力度的有效邊界；合縫化各項政策目標及有效邊界的組合，讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處于無(wú)縫密合狀態(tài)。第二，規劃并構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。首先，構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系；其次，圍繞住房構建以都市圈為主體的公共產(chǎn)品空間體系；再次，圍繞住房構建以都市圈為主體的建設用地空間體系；最后，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產(chǎn)品一體化長(cháng)效機制。第三，加快開(kāi)征房地產(chǎn)稅以帶動(dòng)長(cháng)效機制建設。建議在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)開(kāi)征，爭取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。堅持“立法先行，加快立法”、“充分授權，地方主責”、“逐步推進(jìn)，水到渠成”的總體思路，以?xún)H對新交易或者過(guò)戶(hù)（包括贈與和繼承）的非經(jīng)營(yíng)性住房家庭開(kāi)征房地產(chǎn)稅制度，而對擁有存量房但暫不進(jìn)行交易和過(guò)戶(hù)的住房家庭暫不征收房地產(chǎn)稅的總體方案，并根據一定稅率、稅基、起征點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。第四，啟動(dòng)實(shí)施“租售結合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售結合”的住房體系；其次，實(shí)施“322”新市民安居工程，即空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力3個(gè)潛力，大都市周邊和城市主城區內2個(gè)空間，購買(mǎi)和租賃2種形式；再次，重點(diǎn)健全新市民租賃住房體系；最后，完善保障性租購住房的保障機制。第五，探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。應針對解決現實(shí)問(wèn)題之急和順應未來(lái)發(fā)展之需，應改革住房公積金制度。首先，改革現行的住房公積金基礎制度，構建完善住房公積金基礎制度體系；其次，改建住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構；最后，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。
（執筆人：倪鵬飛 丁如曦 徐海東）
《世界經(jīng)濟與住房發(fā)展報告》專(zhuān)題
2019～2020年的全球經(jīng)濟出現大幅下挫，這是金融危機余波、經(jīng)濟周期低谷與新冠疫情三重因素疊加的結果。但是，疫情沖擊較為短暫。主要的新興與發(fā)展中經(jīng)濟體的經(jīng)濟增速下滑幅度遠遠大于2008年全球金融危機，全球貿易和就業(yè)也均在短期內大幅下降。但是，2020年第三季度，中國和主要發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟增速已經(jīng)出現明顯的回升趨勢，發(fā)達經(jīng)濟體的就業(yè)形勢也快速好轉。
新冠疫情帶來(lái)全球普遍的貨幣擴張。但是，全球通貨膨脹的反應有所滯后，擴張性貨幣政策更多地抑制了全球利率水平。從2020年下半年起，歐洲地區、新興與發(fā)展中經(jīng)濟體的物價(jià)走勢才開(kāi)始出現普遍上升趨勢。發(fā)達經(jīng)濟體的基準利率普遍接近零利率或負利率，新興經(jīng)濟體與發(fā)達經(jīng)濟體的利差也顯著(zhù)下降。受其影響，全球資本流動(dòng)在2020年急劇下降。
2019～2020年，全球住房市場(chǎng)幾乎未受到疫情的大幅沖擊，部分發(fā)達經(jīng)濟體的住房市場(chǎng)甚至直接扭轉了頹勢。但是，這只是全球住房市場(chǎng)的整體趨勢，發(fā)達經(jīng)濟體與新興經(jīng)濟體住房市場(chǎng)的分化非常顯著(zhù)。
歐美發(fā)達經(jīng)濟體成為此輪短周期中住房市場(chǎng)回升的“雙中心”，其余地區的住房市場(chǎng)普遍低迷。歐洲住房市場(chǎng)普遍走勢較好，德國、法國和英國這三個(gè)核心經(jīng)濟體均走向繁榮，僅南歐地區出現低迷趨勢。北美洲的住房市場(chǎng)呈普遍呈繁榮趨勢，尤其是美國住房市場(chǎng)，住房?jì)r(jià)格指數增速呈急劇上升趨勢。亞洲地區除日本住房市場(chǎng)保持持續增長(cháng)以及中亞部分國家取得意料之外的大幅上漲之外，大部分國家和地區呈低迷狀態(tài)。大洋洲的住房市場(chǎng)雖然在2019年非常繁榮，但是在2020年已經(jīng)步入低迷。南美洲的住房市場(chǎng)也非常低迷。
中國與全球住房市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度弱化。2019～2020年，影響全球住房市場(chǎng)的中國因素仍主要是高凈值人群的購房需求。但是，中國高凈值人群對傳統海外置業(yè)的置業(yè)投資已經(jīng)過(guò)了高漲期，正在逐漸減弱。
2020～2021年的全球經(jīng)濟預計回升乏力，2020年底，第二波疫情已經(jīng)初現端倪，加上全球經(jīng)濟頻發(fā)“黑天鵝”事件，全球經(jīng)濟難以出現之前各國際機構預期的較大幅度回調，反而可能在疫情的回潮和“黑天鵝”事件中再一次下挫。在全球經(jīng)濟的整體下挫進(jìn)程中，新興與發(fā)展中經(jīng)濟體所受的沖擊將更加顯著(zhù)。
2020～2021年，預計全球住房市場(chǎng)仍然會(huì )有較好走勢，但是分化同樣會(huì )非常劇烈，呈現歐洲繁榮、北美高風(fēng)險，其他地區低迷的格局。歐洲的住房市場(chǎng)格外受益于貨幣政策擴張和國際資本流動(dòng)的放緩，會(huì )呈現較長(cháng)時(shí)期的繁榮發(fā)展。北美的住房市場(chǎng)在繁榮中蘊含風(fēng)險，前期的住房?jì)r(jià)格快速上升、過(guò)度的經(jīng)濟刺激與不可持續的救助政策均增加了美國住房市場(chǎng)崩潰的風(fēng)險。新興與發(fā)展中經(jīng)濟體的住房市場(chǎng)則會(huì )整體低迷。除中國會(huì )有相對較好的的表現之外，新興與發(fā)展中經(jīng)濟體普遍失去資本與產(chǎn)業(yè)的支撐，導致住房市場(chǎng)陷入長(cháng)期低迷狀態(tài)。
2020～2021年，中國對全球住房市場(chǎng)的影響將體現在兩方面：一是海外置業(yè)對局部地區住房市場(chǎng)的拉動(dòng)作用，二是新冠疫情之下全球經(jīng)濟的主要增長(cháng)引擎。與中國經(jīng)濟聯(lián)系緊密的經(jīng)濟體的住房市場(chǎng)會(huì )有較快的復蘇和發(fā)展，而與中國聯(lián)系較弱或處于競爭關(guān)系的經(jīng)濟體的住房市場(chǎng)會(huì )出現較長(cháng)時(shí)期的低迷。但是，海外置業(yè)仍是中國影響全球住房市場(chǎng)的首要因素，并且影響力漸趨弱化。
（執筆人：郭宏宇）
《中國宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展報告》專(zhuān)題
疫情沖擊是導致2020年全球經(jīng)濟衰退的最主要原因，如果安全有效的疫苗能夠在2020年底投放市場(chǎng)，使疫情得到有效控制，則全球經(jīng)濟有望迎來(lái)的恢復性增長(cháng)，形成局部的不平衡復蘇。我國疫情防控和復工復產(chǎn)成效顯著(zhù)，疫情之后的經(jīng)濟增長(cháng)快速恢復；就業(yè)比較充分，就業(yè)韌性總體較好；食品價(jià)格漲幅持續回落，核心物價(jià)走勢平穩，CPI漲幅回落；總需求緊縮導致PPI走低；出口增長(cháng)恢復，國際市場(chǎng)份額階段性上升，國際收支衰退性順差擴大，官方儲備規模基本平穩；財政收支平衡難度加大，社融貨幣增長(cháng)加快，中美利差擴大，金融市場(chǎng)信用分化明顯。
2021年需要關(guān)注的問(wèn)題主要有：外部環(huán)境依然嚴峻復雜，疫情仍在惡化，疫苗的廣泛推廣還需時(shí)間考驗。國際合作抗疫力度明顯不足，美國繼續升級對華技術(shù)封鎖，無(wú)論美國總統選舉結果如何，2021年將美國將繼續推行寬松的財政和貨幣政策，但總統與參眾兩院權力分置會(huì )繼續使財政政策陷于激烈的談判和爭執。需求端恢復仍滯后于生產(chǎn)端，國內有效需求依然不足，總需求緊縮導致PPI走低，需警惕負反饋通縮機制進(jìn)一步加大經(jīng)濟下行壓力。財政收支平衡壓力加大，財政收支逆差擴大，財政收支差額占GDP比重上升，地方政府對債務(wù)依賴(lài)程度提高。財政直達資金使用進(jìn)度不快，資金使用效率不高。金融領(lǐng)域風(fēng)險隱患較多，中小銀行風(fēng)險處置過(guò)程中的衍生影響猶存，企業(yè)債違約風(fēng)險暴露，部分銀行貸款不良率出現較快上升苗頭。
預計2020年四季度中國經(jīng)濟增長(cháng)6.0%左右，全年經(jīng)濟增長(cháng)2.0%左右。2021年中國經(jīng)濟增長(cháng)8.5%左右，其中一季度受基數影響可能沖高至19%左右，隨后回落，至第四季度回落至5%左右。CPI全年增長(cháng)0.5%左右，PPI全年增長(cháng)1.1%左右。
針對疫情發(fā)展及疫苗研發(fā)情況，應堅持常態(tài)化精準防控和局部應急處置有機結合，推動(dòng)經(jīng)濟持續復蘇；結合“十四五”規劃和“2035長(cháng)遠發(fā)展目標，應完善宏觀(guān)調控跨周期設計和調節，實(shí)現穩增長(cháng)和防風(fēng)險長(cháng)期均衡。大力推進(jìn)要素市場(chǎng)化配置，加快構建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局。積極的財政政策要提質(zhì)增效，更加注重可持續性。穩健的貨幣政策要靈活適度，更加注重前瞻性、精準性和時(shí)效性。
（執筆人：汪紅駒）
《中國住房企業(yè)報告》專(zhuān)題
2020年度，我國房地產(chǎn)企業(yè)數量逆勢增長(cháng)，向10萬(wàn)家大關(guān)邁進(jìn)；房企間合作開(kāi)發(fā)模式逐漸形成，權益銷(xiāo)售占比顯著(zhù)下降；龍頭房企密切關(guān)注收并購市場(chǎng)，全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。房企融資和購地方面，融資規模增速呈現波動(dòng)下降的趨勢、融資渠道多方面受阻；房企綜合融資成本微降，出現成本分化；地價(jià)增速明顯放緩，土地溢價(jià)率低位波動(dòng)；受監管新政影響，房企拿地行為也出現分化傾向。房企開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售方面，商品房新開(kāi)工與竣工面積增速逐漸走出疫情影響，降幅收窄；銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積保持平穩增長(cháng)的趨勢，但市場(chǎng)整體去化壓力仍然較大；房企加快轉變銷(xiāo)售模式，強化線(xiàn)上銷(xiāo)售渠道。房企轉型方面，各大房企積極探索多元化業(yè)務(wù)，開(kāi)展“地產(chǎn)+”運營(yíng)模式轉型。值得警惕的是，目前住房租賃業(yè)務(wù)仍有不規范現象，特別是長(cháng)租公寓暴雷事件，讓住房租賃+金融的商業(yè)模式備受爭議。
當前，住房企業(yè)仍面臨較多問(wèn)題，其中杠桿率問(wèn)題是重中之重。從滬深上市房企的核心財務(wù)指標來(lái)看，2019年上市房企在資產(chǎn)負債率、總資產(chǎn)周轉率、存貨周轉率等指標但仍處于風(fēng)險較大的區間，流動(dòng)比率、速凍比率和應收賬款周轉率等指標的惡化趨勢沒(méi)有得到遏制。華泰證券統計結果顯示，2020?2022年，房地產(chǎn)境內債券到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開(kāi)始進(jìn)入償債高峰期，連續6個(gè)季度到期量超過(guò)1200億元。
可以預計，2021年，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積增速逐漸放緩，銷(xiāo)售額小幅上漲。竣工面積恢復上升，新開(kāi)工面積出現下滑。踩線(xiàn)房企積極爭取降檔，行業(yè)集中度會(huì )進(jìn)一步提升。為此，建議房地產(chǎn)企業(yè)注重產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)施穩健經(jīng)營(yíng)，把握開(kāi)發(fā)節奏；把握產(chǎn)業(yè)趨勢，轉變開(kāi)發(fā)理念和運營(yíng)模式；提升企業(yè)創(chuàng )新能力，應對“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”挑戰。
（執筆人：劉偉）
《中國住房需求報告》專(zhuān)題
在新冠疫情沖擊、國際國內經(jīng)濟形勢面臨不確定性的背景下，黨中央、國務(wù)院繼續明確堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，對外釋放了持續穩定市場(chǎng)預期的堅定信號，進(jìn)一步助推了住房需求主體行為向理性回歸。歸納起來(lái)有如下方面主要特征：
一是銷(xiāo)售面積明顯縮減后持續恢復，購房者觀(guān)望情緒濃厚。受新冠疫情影響，住房需求釋放總體上“先抑后揚”，全國商品住宅銷(xiāo)售面積累計同比增幅成“V”型反轉，銷(xiāo)售價(jià)格總體保持平穩。二是城市與區域分化態(tài)勢延續，需求釋放的梯度差異明顯。受疫情因素影響，一線(xiàn)城市與二三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的分化態(tài)勢逐步減小，而一線(xiàn)城市與二三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格的分化態(tài)勢逐步擴大。一線(xiàn)城市存銷(xiāo)比呈現出總體下降趨勢，去化周期較短、小戶(hù)型更受市場(chǎng)青睞，二線(xiàn)城市存銷(xiāo)比則總體相對平穩。中部地區和東北地區商品房銷(xiāo)售面積同比下降，而東部地區和西部地區商品房銷(xiāo)售面積同比上升。三是疫情助推改善型住房需求釋放，物業(yè)類(lèi)型需求分化加劇。主要表現為商品房成交套均面積逐步增加，疫情和“互聯(lián)網(wǎng)+”對辦公樓和商業(yè)用房需求沖擊進(jìn)一步加劇。四是投資投機型購房需求總體上被有效遏制，但買(mǎi)漲殺跌的心理和市場(chǎng)觀(guān)望情緒仍十分濃厚，投資輪動(dòng)現象暗流涌動(dòng)。五是住房租賃價(jià)格漸趨回落，住房租賃市場(chǎng)分化態(tài)勢開(kāi)始凸顯。與全國住房租賃市場(chǎng)的整體下行趨勢不一致的是，北上廣深等一線(xiàn)城市的住房租賃價(jià)格上漲趨勢仍在進(jìn)一步延續，一線(xiàn)城市租賃市場(chǎng)供需矛盾仍在持續。
綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，預計下一輪住房需求走勢仍將保持總體回調、平穩釋放的態(tài)勢。一方面，調控政策的力度和范圍將保持延續性，對市場(chǎng)預期將會(huì )起到進(jìn)一步穩定抑制的效果。另一方面，未來(lái)剛性需求和改善型購房需求仍有進(jìn)一步釋放空間，租賃房需求的市場(chǎng)預期也將進(jìn)一步向好。針對本年度住房需求存在的問(wèn)題，提出如下幾點(diǎn)政策建議：保持限購限貸、限價(jià)限售政策的調控定力，夯實(shí)城市政府的主體責任，完善央地監測、預警與約談機制。將房?jì)r(jià)收入比高于7的城市納入常態(tài)化監測體系，將房?jì)r(jià)月度環(huán)比漲幅高于1%的城市納入預警體系，對房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅連續高于1%的城市進(jìn)行季度約談，將房地產(chǎn)市場(chǎng)運行質(zhì)量納入地方政府年度考核指標。加快推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案系統全國聯(lián)網(wǎng)，有序推進(jìn)以城市群為基礎的聯(lián)動(dòng)限購調控模式；統籌考慮新房和存量房市場(chǎng)運行規律，進(jìn)一步提高限價(jià)限售政策的精準度和協(xié)調性；充分利用稅收、金融等調控手段，提高投資投機型需求購房難度和持有成本，進(jìn)一步壓縮其獲利空間。積極應對未來(lái)住房需求主體的結構變化，謹防調控政策誤傷剛需和改善型需求群體；積極拓寬投融資渠道，加大資金監管力度，以有效的經(jīng)濟結構調整引導房地產(chǎn)需求結構調整，加快完善供需匹配的分類(lèi)城市住房調控體系。
（執筆人：李超）
《中國住房城市政府調控報告》專(zhuān)題
年初，為有效應對疫情影響、最大限度較低疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行，地方政府從供需兩端密集出臺政策穩預期、促發(fā)展。部分城市借疫情之機出臺樓市松綁刺激政策，但大都被叫停或調整，地方政府期待的松動(dòng)與默認再次落空，出現了罕見(jiàn)的多地樓市調控“一日游”。三季度以后，中央多次嚴厲重申“房住不炒”定位，地方政府“因城施策”下相機決策，松緊有別，部分熱點(diǎn)城市樓市調控趨緊。但部分城市的限制炒房政策有意無(wú)意之中留下漏洞，未達有效邊界，“猶抱琵琶半遮面”現象突出。調控模范生長(cháng)沙、北京樹(shù)立了樓市調控標桿，無(wú)房戶(hù)優(yōu)先購房則利好剛需、無(wú)房家庭。
如果以長(cháng)沙、北京等城市的樓市調控政策，對照各城市目前出臺的相關(guān)政策及其組合，發(fā)現，不少城市的政策力度不夠或存在漏洞或者力度不夠，無(wú)法有效遏制投機炒房，部分熱點(diǎn)城市依然存在被熱炒的可能。同時(shí)，經(jīng)濟下行壓力較大背景下地方政府土地財政依賴(lài)依然嚴峻，地方政府的調控行為多源于嚴厲重申下的外部壓力，內在動(dòng)力依然不足。
未來(lái)，“房住不炒”高壓下地方政府調控放松的空間進(jìn)一步被壓縮，穩定樓市依然是地方政府的唯一和最優(yōu)選擇，托底還是打壓則“因時(shí)而變”。“因城施策”背景下地方政府放松調控的意愿依然真實(shí)也無(wú)需多言。因為地方政府的行為依然是理性人的必然選擇和兩難抉擇，期待所有城市都構建起明晰化、合縫化、閉合化、機制化和動(dòng)態(tài)化的房地產(chǎn)調控政策體系任重而道遠。地方政府樓市理想行為的達至尚需多維的制度支撐，譬如，進(jìn)一步優(yōu)化細化央地財政關(guān)系，試點(diǎn)賦予地方政府一定的房地產(chǎn)金融調控權，加大保障性租賃住房建設力度和完善長(cháng)租房政策，或者房地產(chǎn)稅也是不錯的選擇。
（執筆人：蔡書(shū)凱）
《中國重點(diǎn)城市住房市場(chǎng)報告》專(zhuān)題
報告分析發(fā)現，核心城市房?jì)r(jià)連續8個(gè)月上漲，一線(xiàn)城市漲速領(lǐng)先。與住房租金受疫情影響下跌不同，核心城市房?jì)r(jià)在疫情沖擊下總體仍連續上漲。2020年10月，緯房核心指數環(huán)比上漲0.35%，為連續第8個(gè)月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲。相比2020年2月的階段性低點(diǎn)，核心城市房?jì)r(jià)上漲了5.5%。
二手住房成交量沖高回落。2020年3-5月，二手住房成交量迅速回升。2020年6-10月，雖然二手房成交量有所下滑,但仍處于歷史較高水平。二手房成交量的放大，既有受疫情影響累積需求釋放的因素，也有短周期波動(dòng)的因素。
一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲相對較快，二三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲速相對平緩。緯房城市分級指數顯示，2020年10月，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.8%，漲速相對較快；二線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.2%，三線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.1%，四線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.3%，房?jì)r(jià)均穩中有升。一二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)在年初出現短暫下滑后，均重新上漲。
核心城市住房租金短暫季節性回升后再度回落。緯房租金核心指數顯示，2020年2月以來(lái)，受疫情沖擊等因素影響，核心城市住房租金連續4個(gè)月下跌。2020年6月進(jìn)入租房市場(chǎng)傳統旺季，核心城市租金才開(kāi)始止跌回升。6-8月租金上升具有鮮明的季節性特征，并且在隨后9-10月租金再度下跌。
報告預測，房地產(chǎn)市場(chǎng)有結構性上漲的態(tài)勢，需要有針對性加強調控。一線(xiàn)城市中，除北京外，房?jì)r(jià)漲幅均擴大，深圳房?jì)r(jià)上漲對市場(chǎng)預期影響巨大；二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)總體呈上漲態(tài)勢，部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲速也相對較快；與此同時(shí)，2020年核心城市住房租金總體呈現下跌趨勢。因而，有必要有針對性地加大調控力度，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構性過(guò)熱。
宏觀(guān)經(jīng)濟已初步從疫情陰影中走出，房地產(chǎn)調控空間加大。隨著(zhù)經(jīng)濟基本面的向好，宏觀(guān)經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場(chǎng)退熱或回落的承受能力也隨之加大。房地產(chǎn)調控的空間增大，底氣更足，“房住不炒”的方略能夠得到更好的實(shí)施。
報告建議，堅持“房住不炒”，抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴張。一是通過(guò)健康度分類(lèi)評價(jià)管理，夯實(shí)城市政府穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責任。二是結合集體土地入市改革，促進(jìn)住房用地制度改革的推進(jìn)。三是深化住房金融改革。四是強化住房預售制的改革與監管。
（執筆人：鄒琳華）
《中國住房土地報告》專(zhuān)題
報告分析了2020年我國住房土地市場(chǎng)的運行情況，發(fā)現如下特點(diǎn)：從住房土地市場(chǎng)總體來(lái)看，全國住房土地市場(chǎng)呈現“V”型走勢，部分重點(diǎn)城市的住房土地市場(chǎng)一度出現過(guò)熱趨勢。從土地出讓收入來(lái)看，地方政府土地出讓收入受疫情沖擊出現劇烈下降，之后逐步恢復至去年同期水平，但從歷年變化趨勢來(lái)看，全國土地出讓市場(chǎng)進(jìn)入“高原平臺期”。從住宅用地成交來(lái)看，受疫情影響，住房土地市場(chǎng)總體成交面積有所下降，但成交比例持續提升，住宅用地市場(chǎng)同樣呈現類(lèi)似情況。從歷年變化趨勢來(lái)看，住宅用地市場(chǎng)成交情況總體趨于回升，住宅用地流拍情況持續減少。從住宅用地價(jià)格來(lái)看，受疫情影響，住宅用地成交樓面均價(jià)和成交土地均價(jià)出現明顯的“過(guò)山車(chē)”式波動(dòng)，但從歷年變化趨勢看，住宅用地成交均價(jià)呈現進(jìn)一步回暖的趨勢。從不同層級城市情況來(lái)看，一線(xiàn)城市明顯回暖，二線(xiàn)城市穩中有降，三四線(xiàn)城市小幅回升。一線(xiàn)城市住宅用地量?jì)r(jià)齊升，出讓面積和價(jià)格雙雙回升；二線(xiàn)城市住宅用地市場(chǎng)量升價(jià)降，總體穩中有降；三四線(xiàn)城市住宅用地市場(chǎng)小幅回暖，出讓面積和價(jià)格均有不同程度上升。從租賃住房用地來(lái)看，受?chē)艺吖膭钜约案鞯乩^續加大租賃用地供應的影響，租賃住房用地總體供應進(jìn)一步提速。
報告針對2020年住房土地市場(chǎng)一度出現的局部過(guò)熱現象進(jìn)行了分析，認為主要問(wèn)題在于住房土地市場(chǎng)健康運行的長(cháng)效機制還沒(méi)有完全形成，一是住房土地市場(chǎng)監測還不夠全面及時(shí)，二是對住房土地市場(chǎng)的監管有所放松，三是對房地產(chǎn)企業(yè)融資存在監管缺位，四是土地出讓模式存在漏洞，五是土地計劃指標供給缺乏彈性。
展望2021年，報告認為我國住房土地市場(chǎng)可能呈現如下趨勢：首先，總體來(lái)看，在沒(méi)有新的重大外部沖擊的情形下，明年住房土地市場(chǎng)將保持總體穩定；其次，受強監管政策影響，住宅用地市場(chǎng)可能有所降溫；再次，分不同城市看，一二三四線(xiàn)城市走勢分化趨勢或將延續；最后，如果《租賃住房條例》出臺，將推動(dòng)租賃用地供應的加速供給。
基于以上分析，報告建議：一是建立監測預警體系和自動(dòng)響應機制；二是壓實(shí)地方主體責任完善督導機制；三是完善土地出讓模式合理調整供地方式。
（執筆人：沈立）
《中國住房金融報告》專(zhuān)題
一、特點(diǎn)。首先，以權重衡量的房企融資杠桿首現走軟，但期末現翹尾苗頭。2020年第三季度，在非金融業(yè)融資總額中，房企融資總額權重較上個(gè)報告期末降0.6個(gè)百分點(diǎn)。這是近十年來(lái)的首降。但是相對于二季度反彈0.23個(gè)百分點(diǎn)。其次，房貸杠桿走軟的主要推手是房貸。從房企融資四大板塊的相對走勢看，信貸、信托、股票權重走低，只有一個(gè)板塊即債券融資板塊權重走高。但由于房貸在房企融資中的占比高達86%，絕對居優(yōu)，因而成為房企融資杠桿首降降的主力推手。再次，翹尾的主要因素也是房貸。相對于2020年二季度，三季度房貸增額權重反彈0.21個(gè)百分點(diǎn)，高于房債、房股和房托權重，成為翹尾主力。最后，房貸杠桿翹尾的主要推手是按揭貸款。2019年四季度-2020年三季度，按揭貸款在房貸中的余額權重累計升幅0.86%，增額權重累計升幅17.02%。開(kāi)發(fā)貸款兩類(lèi)權重則是雙雙持續走低，累計凈降幅分別是0.86%和17.02%。
二、問(wèn)題。首先，房企融資結構中間接融資占比再升，房企融資多元化不進(jìn)反退。2020年9月房企融資結構中，間接融資比重升至88.65%，凈升幅0.4個(gè)百分點(diǎn)。同期房企直接融資權重11.35%，凈降幅0.4個(gè)百分點(diǎn)。其次，居民債務(wù)負擔壓力進(jìn)一步凸顯。2020年三季度按揭貸款與可支配收入比升至108.71%，100平米商品房的季度債務(wù)償付額占同期可支配收入比升至53.96%，住房債務(wù)償付壓力再加重。
三、政策建議。首先，設房貸紅線(xiàn)，壓房貸規模。這實(shí)際上是8月份所謂房企融資三道紅線(xiàn)的深化舉措。即進(jìn)一步對房企信貸在房企融資中得到占比設置紅線(xiàn)，匹配三道紅線(xiàn)的監控節奏，設置房企信貸占比的監控紅線(xiàn)及其逐步達標時(shí)間表。其次，有效推進(jìn)房企融資多元化。包括致力于中低價(jià)位住房開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)或現項目大幅度拓寬綠色通道；有效推進(jìn)REITs；對專(zhuān)注于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的房企股融開(kāi)閘放行；實(shí)質(zhì)性推進(jìn)房企資產(chǎn)或房企融資證券化。最后，基于“三可”原則有效緩釋居民住房債務(wù)償付壓力。“三可”原則即可支付交易、可償付債務(wù)、可救助機制。可支付交易即使合適的住房購買(mǎi)與可支付能力相匹配，旨在為居民債務(wù)負擔的可償付性準備相應條件。可償付債務(wù)即與居民償付能力相匹配的債務(wù)，旨在維持債務(wù)償付的穩定性和持續性。可救助機制意即在負債居民無(wú)力償付債務(wù)時(shí)可以借助公共救助機制改善其債務(wù)償付能力或減免所負債務(wù)。有效之策是引入個(gè)人破產(chǎn)制度即“個(gè)人破產(chǎn)法”。
（執筆人：高廣春）
《中國住房市場(chǎng)監管報告》專(zhuān)題
2020年，在疫情沖擊下，中國的住房市場(chǎng)監管政策保持了穩定的基調，因城施策進(jìn)一步深入。其中，銷(xiāo)售監管和租賃監管最受重視，成為政府維持住房市場(chǎng)穩定的主要抓手，銷(xiāo)售監管方面著(zhù)力強化預售監管，限制政策微調方向不一，租賃監管方面制度建設逐步完善，長(cháng)租公寓獲關(guān)注。此外，開(kāi)發(fā)監管方面主要依賴(lài)審批制度，進(jìn)行了少量修補完善，融資監管方面下半年明顯趨嚴，重點(diǎn)房企受到直接監管，土地市場(chǎng)監管方面中央著(zhù)力提升效率，地方制度完善與政策微調并重。與此同時(shí)，當前的監管模式存在因城施策尚需制度化、銷(xiāo)售監管難以執行到位、租賃市場(chǎng)監管缺乏有效抓手、開(kāi)發(fā)過(guò)程事中和事后監管不足、融資監管有待進(jìn)一步細化和土地市場(chǎng)缺乏有效監管的問(wèn)題，有待進(jìn)一步解決。針對這些問(wèn)題，本文建議一是因城市施策和房地產(chǎn)金融審慎監管進(jìn)一步精細化，二是從監管信息的整合入手構建從土地、開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售各環(huán)節的全過(guò)程監管體系，三是加強土地交易信息披露。從監管指數來(lái)看，2020年住房市場(chǎng)監管排名前十名的城市依次為北京、天津、廣州、南京、上海、南昌、深圳、重慶、沈陽(yáng)和寧波，其中東南地區城市占了一半，除上廣深外，東南地區的南京和寧波也均進(jìn)入了前十。
（執筆人：楊杰）
《中國住房保障發(fā)展報告》專(zhuān)題
我國已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著(zhù)成果。
第一，大規模棚戶(hù)區改造圓滿(mǎn)收官，城鎮居民明顯改善居住環(huán)境。“十三五”時(shí)期全國棚改預計開(kāi)工2300多萬(wàn)套，將幫助5000多萬(wàn)居民“出棚進(jìn)樓”，預計完成投資約7萬(wàn)億元。
第二，2020年全國住房保障主要任務(wù)從棚戶(hù)區改造轉移到老舊小區改造，促進(jìn)城市有機更新。2020年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》提出2020年新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)（涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)），2020年1-10月份全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.7萬(wàn)個(gè)（涉及居民687.35萬(wàn)戶(hù)）、完成年度計劃任務(wù)的94.6%。
第三，為實(shí)現住有所居目標，建立多元化制度。近年，除了公共租賃房制度建設，還發(fā)展共有產(chǎn)權房制度滿(mǎn)足多元化需求，還培育發(fā)展集體建設用地的租賃住房市場(chǎng)，促進(jìn)構建租購并舉的住房保障制度體系。
盡管我國的住房保障制度建設取得顯著(zhù)進(jìn)展，但也面臨不少問(wèn)題。在短期內急需解決的問(wèn)題有：第一，保障房制度管理滯后，沒(méi)有形成良性的循環(huán)利用機制；第二，新市民面臨租賃市場(chǎng)失靈和政策失靈，公共服務(wù)與房產(chǎn)證掛鉤，阻擾租購同權、租購并舉的住房制度建設；第三，保障房房源結構失衡，租賃型保障房少，增加長(cháng)期住房保障壓力。
為實(shí)現“住有所居”目標，應積極建設新時(shí)代的租售并舉的住房保障制度。
第一、建立保障房追溯監管管理制度，積極發(fā)展保障房二級市場(chǎng)，提高保障房的資金效用和利用效率。
第二、通過(guò)市場(chǎng)化路徑和保障路徑解決新市民住房問(wèn)題，國民義務(wù)教育應與房產(chǎn)證脫鉤，通過(guò)國民義務(wù)教育的均等化促進(jìn)租購同權、租售并舉的住房制度建設，促進(jìn)社會(huì )的穩定發(fā)展。
第三，發(fā)展政策性租賃住房政策，促進(jìn)“六穩”“六保”。首先，完善公租房制度，著(zhù)重發(fā)展租賃保障。其次，加快建立政府主導的住房租賃管理服務(wù)平臺，打破房地產(chǎn)中介的壟斷地位，規范租賃市場(chǎng)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的有序發(fā)展。再次，鼓勵發(fā)展增量的長(cháng)租公寓發(fā)展。最后，放慢拆遷速度，充分利用城市舊房和正規小產(chǎn)權房，解決部分新市民住房問(wèn)題。此外，加強住房租賃市場(chǎng)的監管力度，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的有序發(fā)展。嚴禁在市場(chǎng)租賃平臺上發(fā)布虛假信息，保護租賃客戶(hù)的權益，嚴懲中介的違規行為，進(jìn)一步規范租賃市場(chǎng)。
（執筆人：姜雪梅）
《中國住房宏觀(guān)調控報告》專(zhuān)題
2020年，中國經(jīng)濟及樓市經(jīng)歷了一次百年不遇的新冠疫情沖擊，此次疫情對國民經(jīng)濟及房地產(chǎn)都帶來(lái)較大負面影響。面對疫情沖擊，中央在住房調控方面維持著(zhù)“房住不炒”的主基調，保持著(zhù)極強的戰略定力。中央多次召開(kāi)會(huì )議強調“房住不炒”定位不變，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，并從多個(gè)方面部署調控舉措，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。與此同時(shí)，十四五規劃也為住房市場(chǎng)的中長(cháng)期發(fā)展指明了方向。
地方層面的住房調控政策在前期側重于供給端紓困，后期表現出需求端收緊。整體上地方層面因城施策，住房調控政策先松后緊。上半年，為了減弱新冠疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，各地更加靈活地制定政策，從供需兩端陸續出臺房地產(chǎn)相關(guān)紓困政策。在疫情高峰期，部分城市試圖出臺需求端的救市政策，但均被當日撤回而表現出政策“一日游”現象。下半年隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟的逐步恢復以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的超預期回升，宏觀(guān)政策環(huán)境趨緊，多個(gè)熱點(diǎn)城市又升級樓市調控政策，但整體來(lái)看，除深圳等個(gè)別城市外，多數城市出臺的調控政策相對溫和。整體上，2020年的住房調控政策隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的V型反轉而發(fā)生轉向。
房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策主要聚焦于四大核心問(wèn)題：人口、土地、金融和住房，歸結起來(lái)就是“人、地、錢(qián)、房”的組合式調控。具體來(lái)看今年的調控政策：
人口人才政策方面，城市之間人才爭奪戰愈發(fā)激烈，尤其對于高學(xué)歷等高端人才，在放松落戶(hù)的基礎上提供購房補貼成為各大城市的重要手段。而普通群眾也成為很多城市搶奪人口的重點(diǎn)對象，不斷放松落戶(hù)以及“零門(mén)檻”落戶(hù)成為眾多城市的標配。地方政府的人才新政其實(shí)是變相松綁限購，并支持人才購房消費，這對于當地樓市形成強有力的托底防線(xiàn)。為了更好的保持住房調控的效果，地方政府應該時(shí)刻提防“零門(mén)檻”落戶(hù)人群中的住房投機者。
土地政策方面，一方面中央下放用地審批權，賦予省級人民政府更大的用地自主權，提高土地管理的靈活性；另一方面繼續強化建立健全城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。
在金融信貸政策方面，房地產(chǎn)金融監管問(wèn)題今年受到格外的重視，去杠桿成為核心任務(wù)。雖然整體貨幣政策比較寬松，利率大幅降低，但房企融資環(huán)境整體趨緊，尤其“三道紅線(xiàn)”管理新規開(kāi)始倒逼房企去杠桿。房企去杠桿的同時(shí)，居民部門(mén)仍在強化穩杠桿，這些都是為了防止房地產(chǎn)過(guò)度的金融化和泡沫化。
住房保障政策方面，城鎮老舊小區改造持續發(fā)力，在中央政策指導下，地方政府進(jìn)一步具體落實(shí)老舊小區改造，多地公布了2020年老舊小區改造計劃。
2020年我國住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控取得較好效果，但仍然存在一些問(wèn)題和挑戰。主要體現在：地方政府負有主體責任，但金融、稅收甚至土地手段不在地方，權責不匹配由此制約調控效果；地方政府“一城一策”調控效果的全國監管體系有待加強；“一城一策”與財稅政策全國統一性存在矛盾和對立；把握局部不發(fā)生系統性風(fēng)險與持續調控不動(dòng)搖的挑戰；住房市場(chǎng)供需狀況信息需要進(jìn)一步完善等。
未來(lái)一段時(shí)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展仍然是主基調。住房市場(chǎng)調控要堅持“房住不炒”定位，進(jìn)一步加強因城施策、多策并舉的實(shí)效性，各城市要進(jìn)一步提高精準調控、及時(shí)調控的能力。具體改進(jìn)對策包括：堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，把握好調控的節奏；完善“一城一策”的全國市場(chǎng)監管體系；探索土地、財稅與金融的“一城一策”；確定各級金融監管當局也負有房地產(chǎn)調控的責任；完善全國住房、土地、金融等數據庫以及監測制度；構建省內一體化聯(lián)網(wǎng)調控體系，強化省級監管責任。
（執筆人：彭旭輝）